信托串接房地產(chǎn)一攬子組合融資解決方案
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-12-31
在諸多金融手段之中，信托具備多種平臺(tái)優(yōu)化組合優(yōu)勢，以信托高級(jí)形態(tài)為核心，通過信托的串接，將多種金融工具進(jìn)行優(yōu)化整合，實(shí)現(xiàn)一攬子組合融資解決方案，可望成為房地產(chǎn)融資的主流模式樣板。
房地產(chǎn)業(yè)融資背景探析
在目前商業(yè)銀行平臺(tái)的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。在2002年，全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在資本市場上進(jìn)行直接融資；在2003年6月13日央行出臺(tái)121號(hào)文之后，信托則成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點(diǎn)，并成為與銀行并駕齊驅(qū)的先行主流模式。
我國房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型、管理密集型的投資行為，資金量大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高，所需資金多屬短期融資。房地產(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等。但除了信托之外，其他似乎很難實(shí)現(xiàn)，因此121號(hào)文之后房地產(chǎn)信托成為新的靚點(diǎn)，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢的核心力量。
房地產(chǎn)信托何以脫穎而出
房地產(chǎn)特別是以長期持有為基本經(jīng)營模式的商業(yè)、辦公類公共建筑具備初期資金投入量大、商業(yè)培育期不宜分散出售產(chǎn)權(quán)等特征，適合采用信托、基金、債券等為主的2-5年期的融資方式。但我國目前房地產(chǎn)業(yè)的金融工具十分欠缺，外匯融資、企業(yè)債券等受到嚴(yán)格限制，產(chǎn)業(yè)基金無法可依更無可能，唯獨(dú)信托獨(dú)具制度優(yōu)勢，創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，不一而足，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。這些都可以由信托投資公司進(jìn)行制度安排、創(chuàng)新設(shè)計(jì)并實(shí)施。
信托產(chǎn)品能夠比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系，解決其他渠道難以解決的問題。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展；信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。
與此同時(shí)，隨著信托產(chǎn)品流動(dòng)性問題的逐步解決以及資產(chǎn)證券化的發(fā)展，為多類型、多層次投資者提供多元化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將成為現(xiàn)實(shí)。
目前我國的房地產(chǎn)信托融資僅占房地產(chǎn)貸款比例的千分之一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。隨著信托融資功能的顯現(xiàn)，2002年7月到2002年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃共計(jì)融資10.3億元并呈加速之勢。僅在2003年第二季度，全國各地的信托公司就推出針對房地產(chǎn)投資的集合資金信托產(chǎn)品54個(gè)，所有產(chǎn)品都供不應(yīng)求。2003年以來全國房地產(chǎn)信托已募資金50多億元，其數(shù)量在所有信托產(chǎn)品中占了三分之一以上。
房地產(chǎn)融資方式單一低效、割裂嚴(yán)重
在房地產(chǎn)融資渠道上，除信托融資外目前可以采用的還有發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、銀行貸款、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等。但實(shí)際上這些融資手段都有一本難念的經(jīng)。
企業(yè)債券用途多為新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率、期限為三至十五年。市場上一般大型企業(yè)發(fā)債較多，但一般房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能行較小。發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，需要委托證券公司發(fā)行，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。發(fā)行債券手續(xù)復(fù)雜，對企業(yè)要求嚴(yán)格，而且由于我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長期債券同時(shí)面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)金融工具。
發(fā)行股票并上市過程長，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商是無法修成正果的。
銀行貸款由于央行121號(hào)文的規(guī)定，現(xiàn)階段從緊，其對項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求也不是大多數(shù)開發(fā)商短期能夠達(dá)到的。
股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不會(huì)甘心將大部分的開發(fā)收益拱手相讓，所以實(shí)踐中也不盛行。
由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無法可依，暫不允許存在，養(yǎng)老和保險(xiǎn)基金又不準(zhǔn)直接涉足房地產(chǎn)，海外基金在國內(nèi)運(yùn)作10年來大多折戟沉沙。因此基金也不能被單獨(dú)寄予厚望。
融資打金融組合拳
解決問題的根本途徑則是尋找高質(zhì)資金的來源，即投資融資方向的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。所需要引進(jìn)的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，而需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，以信托+銀行金融組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，融資數(shù)額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。
信托在串接多種金融工具方面優(yōu)勢獨(dú)具，其一可以引入海外基金，其二可以充當(dāng)國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，其三可以以固定回報(bào)的方式以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，其四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，其五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)使項(xiàng)目符合銀行貸款條件。巧妙利用信托串接各種房地產(chǎn)融資工具成為組合融資一攬子解決方案核心機(jī)密。
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